結論：『今のところは問題なく稼働中』
2023年11月20日、大阪府藤井寺市にある築古戸建を300万で自主管理で購入した。（自主管理は勉強を兼ねてやってみている。）
物件の概要は土地約7坪、建物約10坪、木造2階建て、昭和44年築（購入当時で築54年経過していた）の物件。
購入時には入居者（生活保護受給者）が付いた状態で、家賃は39,000円/月。（表面利回り15.6％）
購入時に係る費用や税金をまとめると↓の金額になる。
表面利回りは満室年間収入÷物件購入金額（39,000円×12÷300万）で15.6％となりますが、
実質利回りは満室年間収入÷（物件購入金額＋諸経費）となり、（39,000円×12÷341.5万）となり、13.7％となります。
本件を購入する時点で外壁塗装や、室内のリフォームは完了しており、大きな出費はなかったものの、購入してすぐ12月頃にお風呂場から水が室内に漏れ出ると入居者より連絡を受けました。室内の被害が出てもいけないので折れ戸の交換の対応を行いました。
ただ、この折れ戸交換の工事を行うにあたって、入居者との連絡がうまく取れない、ようやく工事の日程調整をしても当日ドタキャンされる、工務店へ謝罪対応などなど、自分の常識（連絡を返す、約束は守る）は通じない事へのいら立ちもあり、自主管理の難しさを痛感しています。
それ以降は、大きな問題はなく現在まで来ています。↓が支出と収入のバランス。
既に、物件に係った諸経費は回収できており、購入金額を回収している状況です。
但し、結論にも書いた通り、あくまで『今は問題なく稼働中』です。今後大きな修繕が必要になったり、退去時に原状回復費が必要になる可能性も大いにあると考えており、油断はできません。
最後に、築古戸建を購入して良かった点、悪かった点について。（個人的感想ですのでご了承ください。）
✅良かった点
・築古戸建を持つことで、賃貸事業のフローがある程度把握できた。（経験していない事はまだまだある）
・1棟物件の融資を審査して頂くうえで、戸建てでも持っている点はめちゃくちゃ大きい。（実際、1棟物件の審査を通して頂いたことがあります。購入できませんでしたが…）
✅悪かった点
・築古戸建は融資付け（特に長期融資）が難しく、自己資金で購入するのがセオリーであることから、資金が拘束される点
・以前は1棟物件を購入する際に、共同担保として見てもらえることもあったが、現在は担保として見て頂けない金融機関が多い。（特にこの共同担保にできないは痛い）
ですかね。
現在私のリスク資産ポートフォリオはこの築古戸建以外は株式100％（財務優良な高配当株（中小型株）、インデックス投資（オルカン、S&P500））となっています。
但し、不動産賃貸業も夢であり、いい物件が見つかった時には本物件は売却したいなと考えています。
それか、退去されたあと、宅建業用の事務所にしようかななんて、思ったりもしています。
また、定期的な収支報告、大きな問題や、面白い問題が起こった時には書いてみようかなと思います。
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では、また！
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